Propriétaire à Mazamet, Aussillon, Pont-de-l’Arn ou Saint-Amans-Soult ? Au-delà des prix du marché, la fiscalité immobilière impacte directement votre budget et votre stratégie patrimoniale. Ce guide vous explique concrètement le calcul de la taxe foncière et la plus-value immobilière dans le Tarn.
🧾 La taxe foncière à Mazamet
Comprendre la taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local annuel payé par tout propriétaire en octobre, qu’il occupe ou loue son bien. Elle finance les services publics locaux : écoles, voirie, collecte des déchets, équipements sportifs et culturels.
Depuis 2022, le montant est réparti entre la commune de Mazamet et la communauté d’agglomération Castres-Mazamet (le département du Tarn ne perçoit plus de taxe foncière).
Le calcul en 3 étapes simples
Étape 1 : La valeur locative cadastrale (VLC)
C’est le loyer annuel théorique que pourrait générer votre bien. L’administration fiscale la calcule selon :
- La surface habitable et le nombre de pièces
- Le confort et les équipements (chauffage, isolation, salle de bain)
- La localisation (centre-ville de Mazamet, quartier résidentiel, campagne)
- Les annexes (garage, cave, terrain)
Exemple : Une maison de 100 m² avec jardin et garage à Mazamet peut avoir une VLC de 5000 €.
Étape 2 : L’abattement forfaitaire
Pour tenir compte des frais de gestion, d’entretien, d’assurance et d’amortissement que supporte tout propriétaire, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 50 % sur la valeur locative cadastrale.
C’est cette valeur réduite de moitié qui constitue la base imposable sur laquelle seront appliqués les taux d’imposition.
Exemple : VLC de 5 000 € → Base imposable : 5 000 € × 50 % = 2 500 €
Étape 3 : Les taux d’imposition locaux
Les taux votés annuellement par les collectivités s’additionnent. Voici les taux 2025 officiels de Mazamet :
- Taux communal Mazamet : 62,29 %
- Taux intercommunal : 1 %
- Taxe spéciale d’équipement : 0,285 %
- Taux global taxe foncière : 63,575 %
Exemple : Maison standard de 120 m² avec jardin et garage à Mazamet
Valeur locative cadastrale : 5 000 €
Base imposable (après abattement 50 %) : 2 500 €
Taux global 63,575 % → Taxe foncière : 1 589 €/an
La TEOM et autres taxes additionnelles
Plusieurs taxes s’ajoutent à la taxe foncière sur le même avis d’imposition.
Voici les taux 2025 :
TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) : 10,91 % Elle finance la collecte et le traitement des déchets par la communauté d’agglomération Castres-Mazamet.
GEMAPI (Gestion des Milieux Aquatiques et Prévention des Inondations) : 0,109 % Elle finance la prévention des inondations et la gestion des cours d’eau.
Pour reprendre notre exemple :
TEOM : 2 500 € × 10,91 % = 272.8 €/an
GEMAPI : 2 500 € × 0,109 % = 2.72 €/an
Total : environ 1864 €/an
💡 Bon à savoir : Si vous louez votre bien, vous pouvez récupérer la TEOM auprès de votre locataire via les charges récupérables.
Les exonérations possibles
Construction neuve :
2 ans d’exonération après achèvement des travaux
Personnes âgées de +75 ans :
Exonération totale sous conditions de revenus (revenu fiscal de référence < 12 455 € pour une part + 3 326 € par demi-part supplémentaire en 2025)
Personnes handicapées :
Exonération pour les bénéficiaires de l’AAH sous conditions de ressources
Travaux d’économie d’énergie :
Réduction possible pour isolation, pompe à chaleur, panneaux solaires (travaux > 10 000 €). Renseignez-vous en mairie de Mazamet.
📈 Pourquoi la taxe foncière augmente chaque année ?
Vous avez peut-être remarqué que votre taxe foncière augmente régulièrement, même sans travaux dans votre logement. Cette hausse s’explique par deux mécanismes distincts.
La revalorisation automatique des valeurs locatives cadastrales
Chaque année, l’État applique un coefficient de revalorisation sur toutes les valeurs locatives cadastrales pour suivre l’inflation. Ce coefficient est basé sur l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH).
Exemples récents :
- 2023 : +7,1 % (année record due à l’inflation)
- 2024 : +3,9 %
- 2025 : +1,7 % (ralentissement de l’inflation)
💡 Concrètement : Si votre valeur locative cadastrale était de 5000 € en 2024, elle passe automatiquement à 5085 € en 2025 (+1,7%).
Cette revalorisation est automatique et s’applique à tous les propriétaires sans exception.
L’augmentation des taux votés par les collectivités
Les communes et intercommunalités peuvent également voter une hausse de leurs taux d’imposition pour financer leurs projets et équipements locaux (écoles, routes, services publics).
Exemple : Si votre commune passe son taux de 57 % à 62 % (comme se fut le cas de mazamet de 2023 à 2024), votre taxe augmente même si la valeur locative reste stable.
💡 Bon à savoir : Certaines communes font le choix de ne pas augmenter leurs taux, mais elles restent minoritaires. Les contraintes budgétaires locales conduisent souvent à des hausses progressives.
L’effet cumulé : une augmentation continue
Sur les 15 dernières années, la taxe foncière a quasiment doublé en France, résultat de la combinaison de ces deux facteurs.
Pour limiter l’impact :
- Surveillez les délibérations de votre commune sur les taux votés
- Vérifiez que votre valeur locative cadastrale est correcte
- Profitez des exonérations si vous y avez droit
💰 La plus-value immobilière à la revente
Quand vous vendez un bien à Mazamet, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat constitue une plus-value imposable, sauf cas d’exonération.
Comment calculer la plus-value ?
Plus-value brute = Prix de vente – (Prix d’acquisition + frais d’achat + travaux déductibles)
Le prix d’acquisition comprend :
_ Prix d’achat initial du bien
_ Frais d’acquisition : forfait de 7,5 % OU frais réels justifiés (notaire, droits d’enregistrement)
_ Travaux : montant réel sur factures OU forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
💡Les forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et 15 % pour les travaux sont souvent plus avantageux, car ils ne nécessitent aucun justificatif.
Cependant, si vous avez réalisé des travaux importants avec factures, il peut être plus intéressant de les déclarer au réel : à vous de comparer les deux options.
Exemple concret d’une vente à Mazamet
Situation : Maison achetée en 2010, revendue en 2025
Prix de vente : 150 000 €
Prix d’achat en 2010 : 90 000 €
Frais d’achat (forfait 7,5 %) : 6 750 €
Travaux réalisés (extension) : 10 000 € (dans ce cas, plus avantageux que les 15% !)
Calcul : Prix d’acquisition = 90 000 + 6 750 + 10 000 = 106 750 €
Plus-value brute : 150 000 – 106 750 = 43 000 €
L’imposition : 36,2 % avant abattements
La plus-value est taxée à deux niveaux :
19 % d’impôt sur le revenu
17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS)
Total : 36,2 %
Sans abattement, notre exemple : 43 000 € × 36,2 % = 15 566 € d’impôts
Heureusement, les abattements pour durée de détention réduisent fortement cette charge.
Les abattements : l’effet du temps
Plus vous conservez votre bien, moins vous payez d’impôts :
| Durée de détention | Abattement impôt (19%) | Abattement social (17,2%) |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22e année | 4 % (bonus) | 1,6 % |
| Après 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Calcul avec abattements (bien détenu 15 ans)
Abattement impôt sur le revenu :
- 10 années × 6 % = 60 % d’abattement
- Plus-value imposable : 43 000 € × 40 % = 17 200 €
- Impôt : 17 200 € × 19 % = 3 268 €
Abattement prélèvements sociaux :
- 10 années × 1,65 % = 16,5 % d’abattement
- Plus-value imposable : 43 000 € × 83,5 % = 35 905 €
- Prélèvements : 35 905 € × 17,2 % = 6 176 €
Total fiscalité : 3 268 + 6 176 = 9 444 € au lieu de 15 566 €
Économie grâce aux abattements : 6 122 €
Les cas d’exonération totale
- Résidence principale : Exonération automatique et totale, quelle que soit la plus-value réalisée.
- Bien détenu plus de 30 ans : Exonération complète de l’impôt et des prélèvements sociaux.
- Première vente hors résidence principale : Sous conditions strictes (non-propriétaire depuis 4 ans + réinvestissement dans les 24 mois + prix < 300 000 €).
- Prix de vente < 15 000 € : Pas d’imposition sur la plus-value.
🎯 Conseils pour optimiser votre fiscalité
Pour réduire votre taxe foncière
- Vérifiez la cohérence de votre valeur locative cadastrale (erreurs fréquentes sur les surfaces)
- Déclarez tout changement réduisant la valeur (destruction d’annexes, sinistre)
- Demandez les exonérations selon votre situation (âge, handicap, revenus)
- Conservez les factures de travaux énergétiques pour bénéficier de réductions
Pour optimiser la plus-value à la revente
- Anticipez la durée de détention : vendre après 22 ans (exonération impôt) ou 30 ans (exonération totale) est très avantageux
- Conservez toutes les factures de travaux : construction, extension, isolation, toiture… Elles augmentent votre prix d’acquisition
- Utilisez les forfaits : 7,5 % pour les frais d’achat et 15 % pour les travaux (si bien détenu +5 ans) si vous n’avez pas de justificatifs
- Déduisez tous les frais de vente : diagnostics obligatoires, frais d’agence, mainlevée d’hypothèque
- Consultez votre notaire avant de vendre pour une simulation fiscale personnalisée
🎯 Conclusion : anticipez votre fiscalité pour vendre sereinement à Mazamet
Comprendre la taxe foncière et la plus-value immobilière n’est pas qu’une question de chiffres : c’est une étape clé pour vendre au bon moment, éviter les mauvaises surprises fiscales et optimiser le montant net vendeur que vous toucherez.
À Mazamet, les taux, les valeurs cadastrales et les règles fiscales évoluent régulièrement. Avant toute démarche, il est donc conseillé de faire estimer votre bien pour connaître sa valeur réelle sur le marché, puis de consulter votre notaire pour une simulation fiscale précise et officielle.
💡 En tant que conseiller immobilier à Mazamet et ses alentours, je vous accompagne pour :
- évaluer votre bien selon le marché local,
- préparer votre vente dans les meilleures conditions,
- et vous guider jusqu’à la signature